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  • 索 引 号:011255383-05_Z/2017-1215001
  • 分    类:麻政办发
  • 发布机构:市政府办公室
  • 发文日期:2017-12-15 09:47
  • 名    称:市人民政府办公室关于推进不动产登记工作的意见
  • 文    号:麻政办发〔2017〕29号

市人民政府办公室关于推进不动产登记工作的意见

2017-12-15 09:47发布机构:市政府办公室
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麻城经济开发区管委会,龟峰山风景区管理处,浮桥河国家湿地公园管理处,各乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:

为顺利开展不动产登记工作,切实维护群众权益,着力解决分散登记遗留的历史问题,促进我市经济社会健康发展,根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》以及《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发〔2015〕41号)精神,本着“尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则,现就推进我市城市规划区及建制镇规划区范围内不动产登记工作提出如下意见。

一、明确不动产首次登记的申请材料

按照“依申请登记”的原则,依法取得国有建设用地使用权,可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的,房屋等建筑物、构筑物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记,保持权利主体一致。

申请不动产首次登记时,申请人应根据不同情况提交以下材料:

(一)土地权属来源材料。根据取得土地权利的不同时期和方式,分别为:

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前建房用地的,应提交1986年非农业用地清理登记资料(1986年非农业用地清理档案、1986年土地使用证)。

无法提供1986年非农业用地清理登记资料的,个人用地只要用地合理无争议,建房户从1985年以后未改变用地界线和利用现状的,可提供由当地村(居)委会出具并经四邻认定的土地权属来源证明材料。单位用地还应提交有关征地合同、征地付款凭证以及上级主管部门的有关证明材料。

2.1987年1月1日以后用地的,应提交有关人民政府建设用地批准文件及其相关附件。出让土地应提交批准用地文件、土地出让合同及出让金缴款凭证,划拨土地应提交建设用地划拨决定书或批准文件。采取租赁、入股、授权经营等方式取得的土地使用权,应提交相应的批准文件。个人用地批准文件包括市政府历次清房的处理结论。没有相关批准文件的,个人用地房屋于2014年2月底以前已建成的,按市“三违”整治相关规定处理。

3.在不动产登记权籍调查过程中,发现有超面积(包括用地面积和建筑面积)的个人用地,由市“三违办”处理完善后,再进行权籍调查。

(二)建设工程符合规划的材料。根据房屋建造的不同时期,分别为:

1.1993年1月1日以前建成的房屋,应提交市“三违办”出具的相关证明材料。

2.1993年1月1日以后建成的房屋,个人用地应提交《建设工程规划许可证》,其他用地应提交《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《施工许可证》《规划竣工验收核实证明》等相关材料。

未经规划许可或未按规划许可规定进行建设的,由市“三违办”依法依规进行处罚处理后,再由规划部门补办相关手续。

(三)房屋已经竣工的材料。根据不同的房屋类型及建设时期,分别为:

1.个人建房由个人出具房屋已竣工的说明,并作出安全责任的承诺。

2.其他房屋在1998年3月1日《中华人民共和国建筑法》实施以前建成并投入使用的,由建设单位提供“房屋质量安全承诺书”;房屋在1998年3月1日至2013年12月底前建成并投入使用的,由建设单位提供“房屋质量安全承诺书”和“房屋安全鉴定报告”;2014年1月1日以后建成的,建设单位必须提供《竣工验收备案证》。

二、逐步换发单独取得的房屋所有权证

对未办理土地使用证,而单独取得房屋所有权证的,按照“不变不换”的原则,原房屋所有权证继续有效。在不动产发生变更或转移时,应参照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资发〔1999〕31号)《湖北省国土资源厅、湖北省建设厅关于公有住房出售、上市中土地登记等有关问题的通知》(鄂土资发〔2001〕78号)规定,补办用地手续换发不动产权证后,才能办理不动产变更、转移、抵押登记。

(一)职工按政策规定购买的公有住房,用地申请原则上由原产权单位与购房户共同提出,因原产权单位撤销、解散、破产等原因无法共同提出申请的,可以由购房户凭“售房审批表”提出申请。宗地范围为现场调查的建筑物基座占地范围,宗地面积按建筑物成比例分摊到户。

职工按政策规定购买的公有住房,原属划拨用地的可以按划拨用地直接办理不动产登记。发生转让和抵押的,应按规定补办土地出让审批手续后,再予办理不动产登记。

补办土地出让手续时,土地出让合同由第一个办理转让的购房户代表全体购房户签订,出让用途为城镇住宅用地,出让期限从第一户转让之日起70年,土地出让金及相关税费测算到户,由购房户发生转让时分别缴纳。

(二)历史形成的利用国有建设用地开发的集资房、联建房、商品房等,原则上由开发商或原产权单位与购房户共同提出申请。因原产权单位撤销、解散、破产或无法找到开发商等原因不能共同提出申请的,可以向全社会公示,由购房户提出申请。宗地范围为现场调查的建筑物基座占地范围,宗地面积按建筑物成比例分摊到户。

利用划拨土地开发的,应补办土地出让手续,土地出让合同由购房户签订。出让用途为城镇住宅用地的,出让期限从第一户土地出让批准之日起70年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳;属于商业用房的,出让用途为商服用地,出让期限从第一户土地出让批准之日起40年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳。

(三)对企业改制处置资产、房产部门处置公房、个人拆迁还建房等,已办理了房屋所有权证的,应由购房户补办土地出让手续后,方可申请不动产登记。

原则上由原产权单位与购房户共同提出申请,因原产权单位撤销、解散、破产等原因不能共同提出申请的,可以向全社会公示,由购房户提出申请。宗地范围为现场调查的建筑物基座占地范围,宗地面积按建筑物成比例分摊到户。

出让用途为城镇住宅用地的,出让期限从第一户土地出让批准之日起70年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳;属于商业用房的,出让用途为商服用地,出让期限从第一户土地出让批准之日起40年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳。

三、合理处理不动产登记中的其他问题

(一)规范历史上“综合用地”出让年限的问题

对原早期开发商办理的出让土地中,有部分用途登记为商住综合用地,年限为50年,按照新的土地利用分类(GB/T21010—2007),商住综合用地应分别按商服用地40年、住宅用地70年进行登记。对这一类的历史遗留问题,在原登记数据进行整合时,将商住综合用地按城镇住宅用地进行落宗,并在分割登记的登记簿备注栏上记载具体宗地的用途和出让年限,按商服用地40年、住宅用地70年进行规范登记。

(二)规范同一宗国有建设用地上有多种使用权类型的问题

对于同一宗国有建设用地上,原来有划拨、出让、作价出资等多种使用权类型,分别都进行了登记的,按照“原有证书继续有效”的原则,在进行数据整合时,以宗地总面积进行落宗,在办理不动产变更、转移登记时,保持原来分割登记的面积和使用权类型不变,对其中不符合划拨用地目录的划拨用地,应逐步补办出让批准手续,变更为出让用地。

(三)规范商品房等有关用地登记为划拨或出让年限低于法律规定最高年限的问题

对原早期开发商办理的商品房和其他有关用地,以划拨方式供地、出让年限低于法律规定最高年限且已办理了登记的,原有证书继续有效。在今后办理变更、转移登记时,按照现在实际用途和法定最高年限进行评估,按分摊面积确定出让价款,补交出让金,签订出让合同的办法,逐步将使用权类型由划拨变为出让、将出让年限调整到法律规定的最高年限,宗地的出让起止日期从第一户土地出让批准之日起计算。

(四)解决同一建设项目上有两种权属性质的问题

对于通过出让程序取得了土地使用权,已经办理了土地登记,占用了一小部分集体建设用地(已经确权登记发证),各项规划手续完备的房地产项目,先对占用的一小部分集体土地的面积,按该项目的批准用途进行评估,确定应补缴出让金数额,由开发商补交出让金、补签出让合同后,按实际占地面积进行房地一体的不动产登记。对于占用了一部分没有进行征收的集体土地,进行建设的项目,应补办用地审批手续后,再办理不动产登记。

(五)解决宗地边界不清的问题

对老旧小区、房改房、单位集资楼和无法联系开发商的楼盘,由于原来发证没有相关界址点的坐标,在数据整合落宗时,无法准确地确定宗地具体的界址位置,而且重新调查的实际面积和原权属面积不符的,需要重新进行指界确定宗地四至范围。在找不到原宗地权利人和相邻宗地权利人指界的情况下,将调查人员现场调查的楼盘和小区的相关权属信息和宗地范围的结果,在麻城市国土资源局网站和不动产所在地公示15个工作日后,没有异议的,按调查人员现场调查的结果确定宗地范围界线。

(六)严禁个人住宅搞商品房开发问题

对个人自建房,严禁市城乡规划局分层出图、市房地产管理局分层办理交易手续、市国土资源局分层登记发证。个人住宅用地不能用于商品房开发,对原已办理分层房屋所有权证的,严格按照房地一致原则登记。

四、有关要求

(一)本意见实施中出现的疑难问题,由市国土资源局牵头,会同住建、城乡规划、房管、税务等相关部门共同研究解决。

(二)本意见自印发之日起施行,施行过程中遇上级相关政策调整的,从其规定。

麻城市人民政府办公室

2017年11月13日



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